Veroordeelde verhuurders moeten dwangsom betalen ondanks verkoop pand
Veroordeelde verhuurders moeten een dwangsom van 50 euro per dag betalen omdat zij een verkrot pand niet tijdig lieten slopen of herbestemmen, ook al was het gebouw al verkocht.
Foto: Markus Spiske (opent in nieuw tabblad) op Unsplash (opent in nieuw tabblad)
Korte samenvatting
Het hof van beroep Gent heeft geoordeeld dat veroordeelde krotverhuurders de herstelmaatregel en de bijbehorende dwangsom niet kunnen ontlopen louter omdat zij het pand hebben verkocht. Op grond van de Vlaamse woonwetgeving moeten nieuwe eigenaars de bevolen sloop of herbestemming immers gedogen. Omdat de veroordeelden onvoldoende zorgvuldigheid aan de dag legden om de vergunningen tijdig te bekomen, blijft de dwangsom van 50 euro per dag overeind. Wel oordeelt het hof dat tegenover de wooninspecteur geen rechtsplegingsvergoeding verschuldigd is, omdat deze optreedt in het algemeen belang en niet als burgerlijke partij.
Bron: HvB Gent 11 september 2026, nr. anonymised. (opent in nieuw tabblad)
Een verhuurder die strafrechtelijk veroordeeld is tot herstel of sloop van een krotwoning, kan een opgelopen dwangsom niet ontlopen door te wijzen op de verkoop van het pand. Dat heeft het hof van beroep Gent geoordeeld in een zaak waarin een dwangsom van 50 euro per dag per veroordeelde op het spel stond.
Twee vennootschappen en hun zaakvoerder werden in 2021 correctioneel veroordeeld wegens de verhuur van panden die manifest niet voldeden aan de kwaliteitsnormen van de toenmalige Vlaamse Wooncode. Naast een geldboete legde de strafrechter op vraag van de wooninspecteur een herstelmaatregel op: de panden moesten binnen twintig maanden na het definitief worden van het vonnis worden herbestemd of gesloopt.
Die termijn liep af op 29 juni 2023, gekoppeld aan een dwangsom van 50 euro per veroordeelde per dag vertraging. De veroordeelden stapten vervolgens naar de rechter om de dwangsom op te heffen of te matigen. Zij stelden dat het voor hen onmogelijk was om de werken uit te voeren, onder meer omdat zij het vastgoed al in 2018 hadden verkocht en de koper bot ving bij een eerdere sloopaanvraag.
Geen overmacht
Het hof van beroep te Gent volgt die redenering niet en verduidelijkt dat artikel 1385quinquies van het Gerechtelijk Wetboek een relatieve onmogelijkheid vereist. Een dwangsom verliest pas haar functie als dwangmiddel wanneer van de veroordeelde redelijkerwijs geen verdere inspanningen meer kunnen worden gevergd.
De eerdere verkoop van het pand ontneemt de veroordeelden hun herstelplicht niet. De Vlaamse Wooncode verplicht de nieuwe eigenaars immers om de gerechtelijke herstelmaatregel te gedogen. Bovendien was de herstelvordering al bekend vóór de verkoop en deden de veroordeelden te weinig om binnen de twintig maanden een regularisatie of sloop te organiseren nadat een eerdere gemeentelijke vergunningspauze in maart 2022 was afgelopen.
Geen rechtsplegingsvergoeding
Op één procedureel punt krijgen de verzoekers wel gelijk. De eerste rechter had hen veroordeeld tot een rechtsplegingsvergoeding van 1.883,72 euro ten gunste van het Vlaams Gewest. Het hof schrapt dat bedrag.
Artikel 162bis van het Wetboek van Strafvordering beperkt de toekenning van een rechtsplegingsvergoeding in strafzaken immers tot geschillen tussen een beklaagde en een burgerlijke partij. De wooninspecteur treedt niet op ter verdediging van private belangen, maar behartigt een wettelijke handhavingsopdracht in het algemeen belang. Bij een vordering rond de hersteldwangsom is daarom geen rechtsplegingsvergoeding verschuldigd.
Wie strafrechtelijk wordt veroordeeld tot herstel van vastgoed onder verbeurte van een dwangsom, blijft gehouden tot uitvoering, ook na verkoop van het goed. Wel hoeven veroordeelden die de opheffing van een dergelijke strafrechtelijke hersteldwangsom betwisten, bij verlies geen rechtsplegingsvergoeding aan de optredende overheid te betalen.
Dit artikel is gegenereerd met behulp van kunstmatige intelligentie, op basis van het originele brondocument: HvB Gent 11 september 2026, nr. anonymised. (opent in nieuw tabblad) Lees meer over hoe we bij Ex Ante werken met kunstmatige intelligentie.