Vermoeden van vergunning vereist onderzoek naar huidige toestand, oordeelt RvVb
Het stadsbestuur van Oostende gaf zelf toe niet te weten hoeveel woonentiteiten een pand vandaag telt, maar kende toch een vergunningsvermoeden voor drie eenheden toe.
Foto: Artists Eyes (opent in nieuw tabblad) op Unsplash (opent in nieuw tabblad)
Korte samenvatting
De Raad voor Vergunningsbetwistingen vernietigt de beslissing van het Oostendse schepencollege om een pand op te nemen in het vergunningenregister als een vergund geachte meergezinswoning met drie entiteiten. Hoewel de stad aannemelijk maakte dat het pand bij de inwerkingtreding van het gewestplan in 1977 drie woonentiteiten omvatte, erkende ze zelf dat de huidige toestand niet duidelijk was. Omdat niet werd onderzocht of latere illegale ingrepen het vergunningsvermoeden deden vervallen, schendt de beslissing de zorgvuldigheidsplicht. Oostende moet binnen drie maanden opnieuw beslissen.
Bron: RvVb 1 oktober 2026, nr. RvVb-2627-0095. (opent in nieuw tabblad)
Wanneer een lokaal bestuur onderzoekt of een pand als ‘vergund geacht’ geldt, mag het zich niet beperken tot historische documenten uit de jaren zeventig. De overheid moet ook actief nagaan of de actuele toestand van het gebouw nog steeds overeenstemt met die vroegere situatie, zo blijkt uit een geschil over een rijwoning in de Oostendse Amsterdamstraat.
Het stadsbestuur van Oostende had het pand op 7 april 2025 in het vergunningenregister ingeschreven als een vergund geachte meergezinswoning met drie woongelegenheden. Een omwonende vocht die beslissing aan bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb). Eerder had de raad een nagenoeg identieke beslissing over hetzelfde pand al in mei 2024 vernietigd wegens een gebrek aan zorgvuldig onderzoek.
Bij de herbeoordeling baseerde het college zich opnieuw op historische archiefstukken. Uit notities in groene pen op een kadastrale legger uit 1975 en gegevens uit het bevolkingsregister leidde het bestuur af dat het pand vóór 25 maart 1977, de datum waarop het gewestplan in werking trad, uit drie woonentiteiten bestond. Hoewel die historische motivering deze keer wel volstond, liep het opnieuw fout bij de controle van de hedendaagse situatie.
Ontbrekend onderzoek
Het schepencollege gaf in zijn eigen beslissing uitdrukkelijk toe dat het op basis van de aangeleverde plannen niet kon vaststellen hoeveel woongelegenheden er zich vandaag werkelijk in het gebouw bevinden. Toch kende het de vergund geachte status toe. De stad argumenteerde dat er in de archieven geen vergunningen voor latere verbouwingen terug te vinden waren en verwees naar een advies van de provinciale omgevingsambtenaar uit 2021.
De RvVb oordeelt dat die motivering tekortschiet. Het ontbreken van vergunningen voor verbouwingswerken levert immers geen bewijs dat die werken in de praktijk nooit illegaal zijn uitgevoerd. Wanneer een constructie door latere ingrepen dermate wijzigt dat ze niet meer als de oorspronkelijke constructie kan worden beschouwd, vervalt het wettelijke vermoeden van vergunning. Zolang een bestuur niet onderzoekt wat de feitelijke toestand ter plaatse is, kan het niet wettig besluiten tot opname in het vergunningenregister.
De uitspraak benadrukt dat lokale besturen bij een onderzoek naar het vergunningsvermoeden niet louter op historische registers mogen vertrouwen, maar ook de actuele toestand van een pand moeten verifiëren. De stad Oostende heeft het bevel gekregen om binnen drie maanden een nieuwe beslissing te nemen.
Dit artikel is gegenereerd met behulp van kunstmatige intelligentie, op basis van het originele brondocument: RvVb 1 oktober 2026, nr. RvVb-2627-0095. (opent in nieuw tabblad) Lees meer over hoe we bij Ex Ante werken met kunstmatige intelligentie.