Verhuurder van ongeschikte woningen blijft gehouden tot herstel na verkoop
Het hof van beroep Gent legt een eigenaar een geldboete van 20.000 euro en een verbeurdverklaring van 50.000 euro op wegens krotverhuur. Dat de man twee panden inmiddels verkocht, bevrijdt hem niet van zijn herstelplicht.
Foto: Pawel Czerwinski (opent in nieuw tabblad) op Unsplash (opent in nieuw tabblad)
Korte samenvatting
Het hof van beroep Gent heeft een verhuurder veroordeeld wegens het stelselmatig verhuren en ter beschikking stellen van ongeschikte en onbewoonbare woningen onder de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Het hof legde een effectieve geldboete van 20.000 euro op en verklaarde 50.000 euro aan gerealiseerde huuropbrengsten verbeurd. Daarnaast handhaafde het hof de herstelvorderingen onder verbeurte van dwangsommen tot 100.000 euro per pand. Het feit dat de beklaagde twee van de panden ondertussen had verkocht en een hoevewoning louter onder pacht viel, doet aan de strafbaarheid en de herstelplicht niets af.
Bron: HvB Gent 31 augustus 2026, nr. anonymised. (opent in nieuw tabblad)
Mag een eigenaar ontsnappen aan een strafrechtelijke herstelvordering van de wooninspectie door zijn verkrotte panden tijdens de procedure te verkopen? Het hof van beroep Gent oordeelt van niet en bevestigt dat de herstelplicht rust op de dader van het misdrijf, ongeacht of hij nog zakelijke rechten bezit.
De zaak draaide rond twee opgedeelde herenhuizen met in totaal acht woonentiteiten en een verouderde hoevewoning. De wooninspectie stelde in alle panden talrijke ernstige veiligheids- en gezondheidsgebreken vast, waaronder zware schimmelvorming, gevaarlijke elektrische bedrading, ontbrekende wateraansluitingen en acuut risico op koolstofmonoxidevergiftiging.
De beklaagde voerde aan dat hij voor de hoevewoning geen woninghuurcontract maar een mondelinge pachtovereenkomst had afgesloten met landbouwers. Het hof verwierp dat verweer kordaat. De minimale kwaliteitsnormen uit de Vlaamse Codex Wonen zijn van openbare orde en gelden voor elke woning die feitelijk hoofdzakelijk tot bewoning dient, ongeacht de contractuele kwalificatie.
Herstelplicht na verkoop
Ook het argument dat de eigenaar bepaalde onderhuurders niet persoonlijk kende of dat hij twee van de opbrengsteigendommen inmiddels voor 1,15 miljoen euro had verkocht aan derden, baat hem niet. Omdat de man wekelijks ter plaatse kwam, wist hij exact in welke erbarmelijke toestand de bewoners leefden. Bovendien vloeit het bevel tot herstel rechtstreeks voort uit het bewezen verklaarde misdrijf. Het verlies van het eigendomsrecht belet hem niet om het herstel te bewerkstelligen.
Het hof oordeelde dat de man een gewoonte had gemaakt van de krotverhuur en legde een geldboete op van 20.000 euro, inclusief opdecimes. Van de ruim 130.000 euro aan theoretisch verworven huurgelden verklaarde het hof 50.000 euro aan vermogensvoordelen verbeurd. Een deel daarvan wordt rechtstreeks toegewezen aan een huurder die zich burgerlijke partij stelde en 5.100 euro schadevergoeding wegens mingenot ontving.
Voor vastgoedjuristen en verhuurders onderstreept dit arrest dat de woningkwaliteitsnormen dwingend gelden boven contractuele constructies zoals pacht. Daarnaast beschermt een tussentijdse verkoop van het verhuurde pand een beklaagde niet tegen ambtshalve herstelmaatregelen en dwangsommen.
Dit artikel is gegenereerd met behulp van kunstmatige intelligentie, op basis van het originele brondocument: HvB Gent 31 augustus 2026, nr. anonymised. (opent in nieuw tabblad) Lees meer over hoe we bij Ex Ante werken met kunstmatige intelligentie.