Curator mag naakte grond verkopen ondanks tegenwerpelijk opstalrecht, oordeelt ondernemingsrechtbank
Een curator wilde een perceel met een villa verkopen na een faillissement, terwijl het opstalrecht uit 1988 nooit werd overgeschreven in de hypotheekregisters. De ondernemingsrechtbank oordeelt dat het recht door dertigjarige verjaring tegenwerpelijk werd, maar de grond toch verkocht mag worden.
Foto: Daria Nepriakhina 🇺🇦 (opent in nieuw tabblad) op Unsplash (opent in nieuw tabblad)
Korte samenvatting
De Nederlandstalige ondernemingsrechtbank Brussel heeft geoordeeld dat een curator de naakte eigendom van een perceel mag verkopen, ook al rust daar een eeuwigdurend opstalrecht op. Hoewel de verzaking aan het recht van natrekking uit 1988 nooit werd overgeschreven op het hypotheekkantoor, werd het opstalrecht door meer dan dertig jaar onafgebroken bezit via verkrijgende verjaring gevestigd. Daardoor is het recht retroactief tegenwerpelijk aan de boedel en kan de curator het niet eenzijdig beëindigen. De opstalhouders kunnen de openbare verkoop van de bezwaarde naakte grond echter niet blokkeren.
Bron: Orb. Brussel (Nl.) 31 juli 2026, nr. O/2025/01116 - 20220188. (opent in nieuw tabblad)
Kunnen opstalhouders de verkoop van een grond tegenhouden wanneer de eigenaar van die grond failliet gaat? Die vraag rees voor de Nederlandstalige ondernemingsrechtbank Brussel over een perceel waarop al decennialang een villa staat die deels over de perceelsgrens heen werd gebouwd.
In 1986 kocht de oprichter van een vennootschap een bouwgrond en bracht die in zijn onderneming in. Twee jaar later verzaakte de vennootschap onderhands aan haar recht van natrekking, waardoor de oprichter en zijn toenmalige echtgenote er een woning op mochten oprichten. Die overeenkomst werd destijds wel geregistreerd voor fiscale doeleinden, maar raakte nooit overgeschreven in de hypotheekregisters.
Toen de vennootschap in 2022 failliet werd verklaard, kwam de curator het perceel pas jaren later op het spoor via een aanslag in de onroerende voorheffing. De curator verkreeg toelating van de rechter-commissaris om de grond te verkopen. De bewoners tekenden verzet aan om hun woonst te vrijwaren, terwijl de curator de nietigheid en ontbinding van het opstalrecht vorderde.
Genezen door verjaring
De rechtbank oordeelt eerst dat het kosteloos verlenen van het opstalrecht niet strijdig is met het vennootschapsbelang. Het toekennen van een vermogensvoordeel aan aandeelhouders past binnen het wettelijke doel van een vennootschap, zeker nu de begunstigden decennialang alle fiscale en onderhoudslasten van de grond droegen.
Cruciaal stelt de rechtbank vast dat het gebrek aan hypothecaire overschrijving werd geheeld door verkrijgende verjaring. Doordat de bewoners zich al sinds 1988 onafgebroken als titularis van het recht gedroegen, is een tegenwerpelijk zakelijk recht ontstaan. Onder artikel XX.139 van het Wetboek van economisch recht (WER) kan een curator een lopende overeenkomst beëindigen, maar die bevoegdheid tast zakelijke rechten van derden niet aan.
Verkoop naakte grond mag
Die bescherming leidt echter niet tot een algeheel verkoopverbod. De grondeigenaar en de opstalhouder bezitten elk een onderscheiden zakelijk recht, waarover zij in beginsel autonoom kunnen beschikken.
De curator behoudt de wettelijke opdracht om de activa van de gefailleerde te gelde te maken. De rechtbank oordeelt dat de naakte eigendom van het perceel, bezwaard met het eeuwigdurende opstalrecht, openbaar verkocht mag worden. De koper zal het opstalrecht van de bewoners integraal moeten eerbiedigen.
Het vonnis bevestigt dat langdurig bezit het gebrek aan overschrijving van een zakelijk recht tegenover een faillissementsboedel kan herstellen, maar dat opstalhouders de verkoop van de onderliggende naakte grond niet kunnen verhinderen. Kandidaat-kopers in faillissementsverkopen moeten er rekening mee houden dat de aankoop van dergelijke grond geen enkel gebruiksrecht op de opstaande gebouwen verleent.
Dit artikel is gegenereerd met behulp van kunstmatige intelligentie, op basis van het originele brondocument: Orb. Brussel (Nl.) 31 juli 2026, nr. O/2025/01116 - 20220188. (opent in nieuw tabblad) Lees meer over hoe we bij Ex Ante werken met kunstmatige intelligentie.