Brusselse logiesregels moeten voldoen aan Dienstenrichtlijn, oordeelt HvJ

Het Brusselse stelsel dat de kortetermijnverhuur van woningen koppelt aan een gemeentelijk stedenbouwkundig attest, moet strikt voldoen aan de Europese procedurele waarborgen. Dat heeft het Hof van Justitie geoordeeld in een prejudicieel geschil tussen verhuurder Smartflats en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

De Brusselse logiesordonnantie van 8 mei 2014 verplicht verhuurders van toeristische verblijven om een voorafgaande registratie aan te vragen. Daarvoor moeten zij onder meer een gemeentelijk stedenbouwkundig attest overleggen waaruit blijkt dat het pand aan de stedenbouwkundige voorschriften voldoet. Volgens het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening vereist de omzetting van een gewone woning naar een hotelinrichting immers een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning.

Verhuurder Smartflats kreeg een exploitatieverbod voor een Brussels pand opgelegd omdat de vereiste documenten ontbraken. De onderneming vocht dat verbod aan voor de Franstalige rechtbank van eerste aanleg Brussel en stelde vervolgens hoger beroep in bij het hof van beroep Brussel. Die rechter vroeg het Hof van Justitie (HvJ) of de Brusselse regeling en de daaraan gekoppelde stedenbouwkundige vereisten sporen met de Europese Dienstenrichtlijn.

Dwingende redenen van algemeen belang

Het HvJ verduidelijkt om te beginnen dat de stedenbouwkundige regels wel degelijk onder de Dienstenrichtlijn vallen zodra ze een wezenlijk onderdeel vormen van het toelatingsstelsel voor logiesdiensten. Een stelsel van voorafgaande vergunning kan gerechtvaardigd zijn ter bescherming van toeristen en het stedelijk leefmilieu, waaronder het vrijwaren van de woningmarkt tegen schaarste.

Toch moet de nationale rechter nagaan of die maatregelen werkelijk evenredig zijn. Een algemeen vergunningstelsel schiet zijn doel voorbij wanneer het zonder onderscheid geldt voor woningen die de hoofdverblijfplaats van de verhuurder blijven, of wanneer de noodzaak niet geografisch of cijfermatig is onderbouwd. Ook het feit dat Vlaanderen en Wallonië volstaan met een eenvoudige aangifte en controle achteraf, wijst erop dat minder ingrijpende middelen mogelijk zijn.

Waarborgen bij gemeentelijke weigering

Bovendien plaatst het HvJ zware vraagtekens bij de gemeentelijke attestprocedure. Indien een gemeente beoordelingsruimte heeft om een logies als hotelinrichting aan te merken, moeten de criteria daarvoor objectief, duidelijk en vooraf kenbaar zijn om willekeur uit te sluiten.

Cruciaal is volgens het arrest dat ook de procedure voor het stedenbouwkundig attest zelf aan de Dienstenrichtlijn moet voldoen. De gemeente moet aanvragen binnen een redelijke en vooraf vastgestelde termijn behandelen, elke weigering formeel motiveren en een daadwerkelijk beroep bij de rechter openstellen. Voldoet het attestvereiste niet aan die Europese minimumnormen, dan moet de nationale rechter die voorwaarde buiten toepassing laten voor zover zij van de rest van het registratiestelsel kan worden gescheiden.

Lokale en gewestelijke overheden moeten hun vergunningsprocedures voor kortetermijnverhuur zorgvuldig doorlichten. Gemeenten kunnen de afgifte van stedenbouwkundige attesten niet langer zonder strikte beslistermijn, formele motivering of rechtsbescherming laten verlopen.

Dit artikel is gegenereerd met behulp van kunstmatige intelligentie, op basis van het originele brondocument: HvJ 22 oktober 2026, nr. C-813/24. (opent in nieuw tabblad) Lees meer over hoe we bij Ex Ante werken met kunstmatige intelligentie.